工业地产是住宅、商业、综合用地外的第四种性质用地，作为一门产业，工业地产有其独特的商业模式，纵观目前国内工业地产的开发模式，主要有以下四种：
1、工业园区开发模式

这是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，即在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。该模式是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
2、主体企业引导模式   
这是一种相对独立的工业园区，即在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高，是主体企业进行的工业地产开发，这种模式不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式 
这种模式下，房地产投资开发企业以获取地产开发利润为目的，在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。  

4、综合运作模式 
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。